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浙江嘉華房地產評估咨詢有限公司嚴重背離評估基準和市場行情,致使舉步維艱的民營開發企業資產腰斬式貶值


2017年12月20日 08:47    來源:紅星環球建材家居品牌廣場

       兩個物業項目間距僅100米,每平米價格竟相差3369元!差價率高達40%!何況,一個項目竣工驗收備案;一個項目卻是“在建工程”,而評估標的物早已通過竣工驗收!




       杭州市中級人民法院于2017年9月28日委托浙江嘉華房地產土地資產評估咨詢有限公司對湖州凱誠置業有限公司抵押給中國長城資產管理有限公司杭州分公司的抵押物進行價值評估。評估結果是:湖州凱泰大廈總建筑面積32138.31平方米,可售建筑面積23985.61平方米,評估價12332.1萬元,折合每平方米5141元。湖州紅星環球品牌中心1-5樓總建筑面積45971.45平方米,評估價31976.5萬元,折合每平方米6955元。


       近期同樣于阿里巴巴司法拍賣網絡平臺上進行公開變賣的湖州市百盛國際大廈三層,面積1962.92平方米,評估價15978169元,折后每平方米8140元;二層,面積1943.48平方米,評估價17258102元,折后每平方米8880元。


       而此拍賣的兩個物業項目間距離僅100米,從地理位置、商務樓外立面、內部設施設備及建造成本而言,湖州凱誠置業有限公司項目遠遠超越百盛國際大廈;然而,百盛國際大廈的評估價卻遠遠高于凱泰大廈項目。百盛國際大廈二至三樓評估均價每平方8510元,凱泰大廈項目的評估均價每平方米5141元,每平米價格竟相差3369元!差價率高達40%!何況,凱泰大廈已于2014年7月竣工驗收備案;而杭州市中級人民法院在司法拍賣網掛的項目性質卻是在建工程,評估標的物早已通過竣工驗收。因此,無論是評估報告、還是網絡掛拍描述的物業狀態與客觀事實嚴重不符!


       近期阿里巴巴司法拍賣網絡平臺上進行公開拍賣的湖州市紅星美凱龍全球家居生活廣場3307室房產,面積44.01平方米,評估價408149元,折后每平方米9274元,此拍賣標的所在的物業與同屬于湖州凱誠置業有限公司的紅星環球品牌中心屬于同一業態、同一區域的建材家居廣場,兩項目僅相差50米!而湖州凱誠置業有限公司湖州紅星環球品牌中心三樓的評估均價卻只有每平方米6215元,兩者評估價格差每平方米竟有3059元,差價率高達33%


       早在2014年5月,湖州凱誠置業有限公司與中國長城資產管理公司杭州辦事處(以下簡稱“長城資產”)簽訂抵押合同,長城資產指定評估公司對此次貴院委托評估之物業項目進行了分析及測算,最終的評估均價每平方米8514.8元。近幾年隨著周邊項目土地市場的增值,與2014年行情比較,無論土地價值、還是土建成本,此次評估價值理應有較大的漲幅;可是,浙江嘉華房地產土地資產評估咨詢有限公司評估價卻只有6215元,土地增值了數年之后,物業評估價每平米卻降低了2299.8元!


       2015年12月公布的中華人民共和國國家標準《房地產估價規范》規定,房地產的市場價值評估應遵循下列原則:1 獨立、客觀、公正原則;2 合法原則;3 價值時點原則;4 替代原則;5 最高最佳利用原則。浙江嘉華房地產土地資產評估咨詢有限公司顯然違背《房地產估價規范》,對湖州凱誠置業有限公司造成嚴重不公,更間接侵害了項目建筑民工在內的其他債權人的合法利益。


       近日,其他債權人通過網絡知悉了司法拍賣價格后陸續與湖州凱誠置業有限公司交涉表示:若以此價格拍賣,他們的工程款和民工工資更將無法落實,屆時,他們將直接前往杭州市中級人民法院予以上訪抗議!果真如此,將造成嚴重社會不穩定因素。為此,我們公開呼吁,杭州市中級人民法院撤銷浙嘉評房字(2017)第Q1709079號、浙嘉評房字(2017)第Q1709080號房地產評估報告,依據國家《房地產估價規范》重新評估,“讓人民群眾在每一個司法案件中都感受到公平正義”


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